仮測量と確定測量の違い

いつのブログをご覧いただき誠にありがとうございます。
先日、Twitterにて仮測量・確定測量について投稿させていただきました。
色々な方から仮測量を行う意義や確定測量についてご質問を頂きましたので、ここに簡単にまとめさせていただきます。
また、こちらは筆者の個人的見解になることをご了承ください。

不動産売買等での測量の意義

不動産売買では原則登記簿売買が原則になります。また、一般的な不動産契約書では売主様の境界明示が義務付けられています。

仮測量とは

現地境界標等がある場合は境界標を基準として面積を算出する方法です。境界標等がない場合は、土地所有者からの指示点において測量をします。

確定測量とは

資格あるものが基準点（公共基準点等）から測量をして敷地を確定させる方法です。境界標がなくても根拠をもって境界点を算出することができます。また、境界標が境界点でない場合があります。

仮測量の意義

法務局に備え付けされている登記簿謄本の面積が正しいとは限りません。残地求積（現在はほぼ行われていない）の場合は誤差が大きくなります。
不動産仲介会社が取引等をする場合、法務局備え付けの地積測量図を基に敷地の辺の長さを測ったりします。
最近は土地家屋調査士の先生に最初から仮測量を依頼するケースもあります。
原則は境界標若しくは土地所有者の指示点が境界点になります。まず、登記簿謄本と面積の誤差がないのか？基本をしっかりと確認をします。

道路に鋲をなぜ打ち込んでいるの？

仮測量から確定測量等を行う場合、公共座標の基準点にD-RTK２を設置して基準座標を確定させます。
道路に鋲を打ち込んでおくことで、トータルステーションを使用する際に、トータルステーションの座標を解析ソフトから算出しておくことで
基準点からトータルステーションを使用することなく座標を算出することができます。

測量誤差はどうなの？

測量は図る人によって面積が変わってきます。公共基準点から座標を割り出すときも誤差は生じます。
実証実験の中では誤差は許容範囲の数字でした。

航空測量だけで確定測量できないの？

不可能ではないと思いますが、難しいというのが正直な回答です。測量には面積によって誤差の範囲が決められています。
昔のドローンを使用した航空測量は、航空測量版を検証点として20ｍ置きに設置して座標を解析ソフトに入力して解析してました。
現代ではＲＴＫ基準局や電子基準局からＦＩＸ（補正）出来るようになり、検証点も必要なくなってきました。
ただ、トータルステーションでの測量するほうが誤差は少ないのが現状です。
ただ、広大な土地の場合はトータルステーションよりドローン航空測量のほうが数字が正確になります。

確定測量はどういう時に必要？

境界標がすべてしっかりある場合は不要です。また、隣地と境界確認書等を取り交わしている場合は不要でしょう。
ただ、東日本大震災以降大きく座標が変動しています。東日本大震災以前の物件で、座標で面積計算されている物件で仮測量でござがなければ
確定測量は不要と言ってもいいでしょう。ただ、購入希望者の希望による場合が多いです。

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